Усадьба в Подмосковье за 300 000: суть проекта «Мой гектар» и стоит ли в него вкладываться
Проект «Мой гектар», в рамках которого жители региона могут попробовать стать фермерами или организовать свое родовое поместье в экологически чистом месте, существует с 2016 года. Доступные для приобретения участки расположены в 1,5 часах от Москвы по Ленинградскому или Новорижскому шоссе в Московской, Тверской и Калужской областях, а их стоимость начинается от 100 тысяч рублей. Обозреватель РИАМО узнала у экспертов, действительно ли можно получить землю в Московской области по льготной цене, кто курирует проект и какие сложности могут возникнуть у будущих владельцев участков.
Негосударственный проект
Проект «Мой гектар» был запущен в 2016 году совместно с «Союзом садоводов России». Организаторы заявляют амбициозную цель – дать жителям Центральной части России возможность попробовать свои силы в сельском хозяйстве без кардинального изменения образа жизни.
Инвесторам предлагают купить в основном земли сельскохозяйственного назначения. Это участки площадью 1 га (доступны и более маленькие) на специально размежеванных территориях. На данный момент землю можно выбрать в 40 поселках на 120 000 гектарах не только в Московской (150-200 километров от столицы), но и в Тверской и Калужской областях. Приобрести земли может любой желающий совершеннолетний гражданин РФ, а также юрлицо.
Доступные участки представлены на сайте мойгектар.ру. Гражданин может осмотреть их с помощью интерактивной карты, а затем отправить заявку для окончательного подбора. Когда выбор с помощью менеджера сделан, заключается договор купли-продажи. Стороны договора обращаются в Росреестр и подают заявление на регистрацию перехода права собственности. Спустя 7–9 рабочих дней вы становитесь собственником земельного участка. Србуи Иващенко, ведущий юрист «Европейской юридической службы», уточняет, что земля предоставляется именно в собственность, а не в аренду.
Будущим владельцам нужно учитывать, что «Мой гектар» в Подмосковье не является государственным проектом, организованным по аналогии с программой «Дальневосточный гектар», подчеркнула юрист и специалист в области недвижимости Татьяна Лиманская. Схожее название – удачный маркетинговый ход.
Реализует участки в рамках проекта ООО «Большая земля». По словам Антона Палюлина, юриста, судебного эксперта, управляющего партнера юридического бюро «Палюлин и партнеры», компания находится полностью в частных руках предпринимателя Дениса Бучельникова, а государственного или муниципального участия в ней нет.
Продление «дачной амнистии» и костры по новым правилам: что ждет садоводов в 2021 году>>
Почему так дешево
По словам Татьяны Лиманской, диапазон цен соответствует общему рынку и при этом достаточно широк: от 100 тысяч до 3,5 миллионов рублей. Стоимость зависит от площади участка, категории земель и месторасположения. Сейчас самая доступная цена, по которой можно купить землю, – 99 тысяч рублей за 1 гектар.
Низкая цена обусловлена тем, что продаются пустые участки – чаще всего без инфраструктуры и коммуникаций. Всем этим придется заниматься новым владельцам участков, которым вместе с приобретением земли предлагается заключить договор с управляющей компанией. Дополнительно к стоимости участка это обойдется в 100 000 рублей.
Того же мнения придерживается руководитель юридической компании «Хелп Консалтинг» Андрей Лихачев. Он называет еще две причины доступности цен: землю предлагает собственник, а продажи ведутся «оптом», за счет чего есть возможность на старте продаж поселка делать акции и скидки.
Антон Палюлин и вовсе считает, что компания продает землю себе в убыток.
При этом ликвидность данных земель зависит от множества факторов, например, таких, как удаленность от Москвы, режим разрешенного использования, развитость инфраструктуры, рассуждает Лихачев. В связи с тем, что большинство участков продаются на фактически пустых землях сельхозназначения, они не являются самыми востребованными в соответствующих регионах. Например, участки в Тверской области достаточно сложно продать даже при возможности построить на них капитальный дом и прописаться. Мало того, из данного региона наблюдается отток населения в столицу, так там еще и нет черноземных участков, что очень важно для бизнеса в сфере сельского хозяйства.
Дача как убежище: вырастут ли цены на загородное жилье в Подмосковье>>
Возможности и риски
Как уже говорилось выше, в основном в программе участвуют земли сельхозназначения. Перспектив использования таких участков есть несколько. Можно осуществлять предпринимательскую деятельность в сфере сельского хозяйства, то есть стать фермером. Можно благоустроить землю, вложив деньги, и затем перепродать ее. Еще одна опция – использовать участок как место для экотуризма или построить «усадьбу», но тут есть ограничение в связи с разрешенным видом использования земель.
Вид разрешенного использования под сельское хозяйство налагает определенные обязанности и риски на собственника. Такая земля должна использоваться по целевому назначению, в соответствии с земельным кодексом и иными нормативными актами. Прописаться и построить капитальный дом на ней нельзя, поэтому классическая схема с фермерским домиком в середине участка, как в США, не подойдет.
В случае же, если земля не используется по назначению, с нарушением законодательства или ей причиняется вред, снижаются ее качественные характеристики, то она может быть принудительно изъята из собственности. Наконец, нужно всегда помнить, что землю могут также изъять принудительно для государственных или муниципальных нужд, например, для строительства линейных объектов.
«Просчитайте риски заранее, наймите специалиста в области земельного права», – рекомендует Андрей Лихачев.
Не стоит рассчитывать, что вы купите землю сельскохозяйственного назначения, а затем легко переведете ее в другую категорию. Осуществить данную процедуру законодательно действительно возможно. Однако фактически она предельно сложна и зависит от множества внешних факторов, на которые землевладелец повлиять не может, предупреждает Андрей Лихачев. В большинстве случаев перевод земель из одной категории в другую невыгоден экономически, поэтому предпринимателю или гражданину стоит поискать участок, который уже имеет необходимый вид разрешенного использования.
«Впрочем, в программе участвуют и такие земли сельхозназначения, на которых все-таки можно построить дом и зарегистрироваться по месту жительства. У них указан вид разрешенного использования «под садоводство», – дополнила Србуи Иващенко.
Встречаются и участки, пригодные для ИЖС.
Что делать, если подтопило дачный участок>>
Земля для фермеров
Несмотря на то, что с оформлением земель проблем возникнуть не должно, в целом торопиться приобретать участок через «Мой гектар» не стоит. Данный проект, по мнению Иващенко, ориентирован в первую очередь на тех, кто хочет стать фермером, а во вторую на лиц, желающих получить сельскую ипотеку. Если же вы просто хотите построить дачу в экологически чистом месте для личного пользования и не готовы к большим вложениям, скорее всего, данная программа не для вас.
«Самым большим минусом считаю отсутствие коммуникации и инфраструктуры, поскольку городскому жителю тяжело адаптироваться к сельской местности без соответствующих удобств», – отмечает Иващенко.
С ней солидарен и Андрей Лихачев: освоить землю без техники, без инфраструктуры не получится. Можно, конечно, обратиться к компании-партнеру проекта, но придется вложить немало сил, времени и денег, прежде чем проект окупится.
Татьяна Лиманская уверяет, что «Мой гектар» в Подмосковье – это скорее рекламный лозунг, а купить подобные участки можно и в других компаниях по схожим ценам.
Имея в распоряжении огромное количество земли, любой девелопер предпочтет реализовывать участки, уже готовые для заселения, с понятным набором инфраструктуры, рассуждает Антон Палюлин. «Мой гектар», по мнению эксперта, с этой точки зрения является особо интересным бизнес-проектом.
«Продавая участки по бросовой цене, девелопер получает долгосрочного клиента, который будет вынужден проводить коммуникации и инфраструктуру на условиях, навязанных управляющей компанией. Учитывая то, что управляющая компания нигде не заявляет о государственном финансировании и не имеет в списке участников государственных и муниципальных органов, становится вопрос, за чей счет будет реализовываться рентабельность проекта? Вряд ли за счет меценатской деятельности, скорее за счет доверчивых потребителей», – подытоживает юрист.